Au troisième trimestre 2024, le volume des ventes de logements anciens enregistre une diminution de 10% par rapport à la même période il y a un an (contre 39 % par rapport au troisième trimestre 2022).
La chute des prix semble également s’enrayer. Elle n’est plus que de 5% environ au troisième trimestre 2024.
« D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, » souligne le communiqué de presse « une baisse des prix de l’ordre de 1 à 3% en un an est attendue d’ici janvier 2025. » Les experts espèrent la poursuite d’une diminution des taux d’intérêts afin de ramener les acquéreurs sur le marché. À la suite de la motion de censure, il n’est pas sûr que ce vœu se réalise…
Dans une première affaire, des enfants nés d’une première union avaient hérité de la nue-propriété d’un bien immobilier dont leur belle-mère détenait l’usufruit. Les descendants du défunt reprochaient à cette dernière d’avoir laissé se dégrader l’actif. Ils saisirent la justice pour demander qu’elle soit déchue de son usufruit. Dans un arrêt du 2 octobre dernier, la Cour de cassation confirma le jugement rendu au fond en s’appuyant sur l’article 618 du Code civil. Au terme de celui-ci, l'usufruit peut « cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, (…) en le laissant dépérir faute d'entretien. (…) Les juges peuvent (…) prononcer l'extinction absolue de l'usufruit. »
Dans une autre affaire, des époux avaient effectué une donation-partage attribuant la nue-propriété de leurs biens à leurs trois enfants et réservant l’usufruit au conjoint survivant. En l’espèce, l’épouse prit en charge les gros travaux d’un ancien logement de garde dont la nue-propriété avait été attribuée à l’un de leurs enfants. A son décès, les deux autres enfants demandèrent que le coût de ces travaux soit rapporté à la succession, considérant qu’il s’agissait en réalité, d’une libéralité. En effet, lorsque la propriété est démembrée, l’entretien du bien relève de l’usufruitier, tandis que les travaux importants incombent au nu-propriétaire. Or, en l’occurrence, les juges du fond avaient relevé que l’usufruitière avait pris en charge des gros travaux incombant au nu-propriétaire. Pour la Cour de cassation, les magistrats en ont justement déduit que l’usufruitière « s’était appauvrie, dans une intention libérale, au profit de la nue-propriétaire, de sorte que la somme correspondante devait être rapportée à la succession. » L’arrêt a été rendu le 23 octobre dernier.
Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2024
Accéder à l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 23 octobre 2024
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Dans un arrêt du 17 octobre 2024, la Cour de cassation considère que le diagnostic de performance énergétique « n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. » En conséquence, l’acquéreur induit en erreur ne peut exiger une indemnisation allant au-delà d’une perte de chance de renégocier le prix à la baisse. La Cour approuve les juges du fond d’avoir évalué cette perte de chance à 50 % et d’avoir ainsi fixé le montant de l’indemnisation à 20 268,34 euros.
Elle impose de nouvelles obligations aux propriétaires, modifie l’imposition des revenus fonciers, permet aux copropriétés de s’opposer plus facilement à la location touristique et offre aux maires des moyens supplémentaires pour réguler cette activité.
Une fois entrée en vigueur, les propriétaires seront tenus de déclarer en personne, leur activité, auprès de l’administration. Ils ne pourront plus recourir à un intermédiaire. Par ailleurs, si le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur, il devra en rapporter la preuve lors de la déclaration. Comme pour les locations vides destinées à l’habitation, les locaux devront présenter un diagnostic de performance énergétique minimum sous peine d’être interdit à la location (étiquette D en 2034).
La fiscalité des revenus fonciers est revue pour tendre vers celles s’appliquant aux recettes provenant des locations nues. L’abattement sur les loyers perçus passera ainsi de 50 % à 30 %, dans la limite de 15 000 euros (de 71 % à 50 % pour les meublés classés dans la limite de 77 700 euros).
Par ailleurs, la copropriété n’aura plus besoin de recueillir l’unanimité des copropriétaires pour s’opposer à la location touristique, la majorité des deux tiers suffira. Les nouveaux règlements de copropriété devront, en outre, mentionner expressément l'autorisation ou l'interdiction de louer des locaux à une clientèle de passage.
Enfin, les communes pourront réduire à 90 jours la possibilité de louer la résidence principale contre 120 jours actuellement. Toutes les communes auront la faculté d’imposer un changement d’usage sous conditions en cas de transformation d’une habitation (ou d’un bureau) en local destiné à la location touristique. La preuve de l’usage d’habitation leur sera aussi facilitée. Les élus seront également autorisés à instaurer des quotas de meublés de tourisme. Et dans les communes possédant plus de 20 % de résidences secondaires ainsi que dans celles situées en zones tendues, il leur sera même possible d’inscrire sur le plan local d'urbanisme (PLU) des zones réservées aux résidences principales.
Baptisé "Essentiel 22-26", le bâtiment a été imaginé par l'architecte Mathias Bernhardt du cabinet Baumschlager Eberle, précurseur dans la construction écologique.
Il y a une dizaine d’années, celui-ci avait conçu des bâtiments similaires en Autriche et Suisse.
Nexity réalise le projet. En hiver, le confort thermique sera maintenu grâce à la chaleur corporelle des occupants ainsi qu’à celle dégagée par les appareils électroménagers, les ordinateurs, l’éclairage et le rayonnement solaire. En été, le rafraîchissement sera assuré par une ventilation naturelle et une gestion numérique des ouvertures.
Les murs seront équipés de fenêtre en triple vitrage et montés avec des briques alvéolaires de 60 cm d'épaisseur. 23 appartements devraient être commercialisés en bail réel solidaire, au prix de 3 000 € le m2.
Notez que le foncier restera la propriété de la Foncière Solidaire du Grand Lyon.
Dans une décision rendue le 21 octobre dernier, le tribunal de commerce de Paris a jugé complémentaires, les activités d'Airbnb et de l'hôtellerie.
La plateforme de locations de courtes durées s'est félicitée du verdict, le jugement confirmant son respect des lois applicables. L’UMIH a, quant à elle, annoncé qu’elle ferait appel de la décision, qui l’a, en outre condamné à prendre en charge les frais de justice d’Airbnb pour 40 000 euros.
Pour rappel, lors de l’audience qui s’était tenue le 13 septembre dernier, le principal syndicat patronal de l’hôtellerie reprochait à la plateforme de ne pas respecter les réglementations en vigueur et de détourner illicitement une partie de la clientèle des hôteliers. Des arguments auxquels Airbnb avait répondu d’une part en assurant se conformer à toutes ses obligations et d’autre part en faisant valoir qu’il existait une nette différence entre les professionnels de l'hôtellerie et les hôtes. Ces derniers étant constitués essentiellement de familles françaises louant occasionnellement leur propre bien quelques jours par an.
Selon la plateforme, en 2023, cette dernière aurait permis aux hôtes de gagner environ 3.800 euros en médian et aux communes de percevoir 187 millions d'euros de taxe de séjour.
Selon l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) : « la part des logements vacants diminue lorsque la taille de l’unité urbaine augmente. » En 2024, elle atteint 8,4 % dans les communes se trouvant hors unité urbaine et 7,4 % dans l’unité urbaine de Paris. Les résidences secondaires et les logements occasionnels sont également majoritaires en dehors des villes, la proportion la plus faible pour ce type de bien étant enregistrée dans l’unité urbaine de Paris (4,4 %). A l’inverse, cette dernière comptabilise la part maximale de résidences principales.
Les auteurs de l’étude soulignent la difficulté des politiques publiques à lutter contre la pénurie d’habitation par la mobilisation des logements vacants, ces derniers se situant sur des zones « détendues ».
A compter du 1er janvier 2025, le BRS s’adressera uniquement aux ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ou qui ne disposent pas de revenus leur permettant de se loger dans le parc privé. La mesure prévue par le décret 2024-838 du 16 juillet 2024 ajoute un paragraphe à l’article R 255-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ce même texte apporte également une précision pour le preneur qui entend louer tout ou partie de son logement. Il doit au préalable en informer l’Office de foncier solidaire (OFC). Cette obligation est introduite dans un nouveau paragraphe à la suite de l’article L 255-2 du code de la construction et de l’habitation.
La mesure concerne les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ».
Dans ces communes, les propriétaires de biens loués, vides ou meublés, auprès de locataires qui y élisent leur résidence principale, sont limités dans la fixation du montant du loyer.
Sauf exception, lors de la signature d’un nouveau contrat, le bailleur ne peut prévoir un loyer supérieur au loyer médian, constaté à l’échelle locale, majoré de 20 %, ni l’augmenter au-delà de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
